Wirtualny home staging i zdjęcia AI w ogłoszeniach

Wirtualny home staging, czyli cyfrowe dodawanie mebli i dekoracji do zdjęć pustego mieszkania, oraz zdjęcia poprawiane przez AI podlegają dziś dwóm zestawom zasad. Pierwszy to regulamin portalu: Otodom przy rynku wtórnym dopuszcza wyłącznie zdjęcia pokazujące stan faktyczny. Drugi to unijny AI Act, którego art. 50 ust. 4 od 2 sierpnia 2026 r. nakazuje ujawniać treści typu deepfake. Czy staging wykonany przez AI jest deepfake'iem w rozumieniu tego przepisu, nie zostało rozstrzygnięte. Najbezpieczniej oznaczać każde takie zdjęcie i każde takie ujęcie w filmie.

Co mówi regulamin Otodom

Regulamin Otodom dla biur nieruchomości obowiązuje od 3 kwietnia 2024 r. W pkt 4.4 zawiera zasady dotyczące obrazów w ogłoszeniu:

• ogłoszenie musi zawierać co najmniej jedno zdjęcie lub wizualizację,
• przy rynku wtórnym dopuszczalne są wyłącznie zdjęcia nieruchomości odzwierciedlające jej stan faktyczny,
• przy rynku pierwotnym dopuszczalne są zarówno zdjęcia stanu faktycznego, jak i wizualizacje,
• zdjęcia i wizualizacje mają dotyczyć wyłącznie danej nieruchomości lub inwestycji i być zgodne z jej parametrami.

Regulamin zalicza zdjęcia i wizualizacje do treści ogłoszenia, a treść ma być zgodna z prawdą, jednoznaczna i zrozumiała.

Wirtualny home staging nie jest w regulaminie wymieniony z nazwy. Zdjęcie, na którym widać meble, których w mieszkaniu nie ma, trudno uznać za zdjęcie stanu faktycznego. Bliżej mu do wizualizacji, a wizualizacje regulamin dopuszcza tylko przy rynku pierwotnym. Nie znaleźliśmy stanowiska Otodom, które by to wprost potwierdzało lub wykluczało. Przy rynku wtórnym bezpieczniej publikować na Otodom wyłącznie zdjęcia rzeczywiste, a wersje po stagingu pokazywać tam, gdzie możesz je wyraźnie oznaczyć i zestawić z oryginałem.

AI Act: obowiązek ujawniania od 2 sierpnia 2026 r.

Rozporządzenie (UE) 2024/1689, nazywane AI Act, w art. 50 ust. 4 nakłada obowiązek na podmioty stosujące systemy AI, czyli w uproszczeniu na tych, którzy ich używają. Kto za pomocą AI generuje obrazy lub wideo stanowiące deepfake albo nimi manipuluje, musi ujawnić, że treść została sztucznie wygenerowana lub zmanipulowana. Ten przepis stosuje się od 2 sierpnia 2026 r.

Definicja deepfake w art. 3 obejmuje między innymi treści przypominające istniejące miejsca. Mieszkanie, które sprzedajesz, jest istniejącym miejscem. Zdjęcie tego mieszkania z dodanymi przez AI meblami, zmienioną podłogą albo innym widokiem za oknem może więc podpadać pod ten przepis.

Czy rzeczywiście podpada, nie zostało rozstrzygnięte. Nie znaleźliśmy wytycznych ani rozstrzygnięć, które odnosiłyby się do wirtualnego home stagingu. Oznaczenie zdjęcia zajmuje kilka sekund i pozwala spełnić ten obowiązek, jeśli okaże się, że staging jest nim objęty.

Co z UOKiK

Nie znaleźliśmy wytycznych UOKiK dotyczących zdjęć generowanych lub edytowanych przez AI w ogłoszeniach nieruchomości (stan na 30 października 2026 r.). Do czasu takich wytycznych opieraj się na regulaminie portalu, który wymaga, żeby treść ogłoszenia, w tym zdjęcia, była zgodna z prawdą. Zdjęcie, które daje kupującemu fałszywe wyobrażenie o mieszkaniu, tego wymogu nie spełnia.

Jak oznaczać wirtualny home staging

1. Napis na samym zdjęciu. Umieść w rogu krótki, czytelny tekst, na przykład „Wizualizacja, meble dodane cyfrowo”. Jeśli publikujesz takie zdjęcie na Otodom, pamiętaj, że oznaczenia dodane przez biuro nie mogą łącznie przekraczać 10 procent powierzchni zdjęcia ani zawierać danych kontaktowych, więc napis zrób mały.
2. Informacja w opisie. Wymień, które zdjęcia są po stagingu, na przykład „zdjęcia 4 do 6 to wizualizacje z wirtualnym umeblowaniem”.
3. Zdjęcie rzeczywiste obok. Każdą wersję po stagingu publikuj razem ze zdjęciem tego samego pomieszczenia w obecnym stanie. Kupujący zobaczy, co jest dodane.
4. Oznaczenie w filmie. Ujęcia po stagingu lub wygenerowane przez AI oznacz napisem na ekranie przez cały czas ich trwania. Nie przeplataj ich z ujęciami rzeczywistymi bez oznaczenia.
5. Okładka filmu. Jeśli okładka pokazuje kadr po stagingu, oznaczenie musi być widoczne także na niej.
6. Archiwum. Zachowaj oryginalne pliki i zapisz, czym i jak je edytowano. Przy pytaniu kupującego lub portalu pokażesz, co było zmieniane.

Filmy tworzone lub poprawiane przez AI

Art. 50 ust. 4 AI Act dotyczy także wideo. W praktyce chodzi o filmy, w których AI dorabia ruch kamery między zdjęciami, uzupełnia fragmenty pomieszczeń, których nie sfotografowano, albo zmienia wygląd wnętrza. Ryzyko jest tu większe niż przy pojedynczym zdjęciu, bo zmiany trudniej zauważyć w ruchu.

Zanim opublikujesz taki film:

• Obejrzyj spokojnie przejścia między ujęciami. Zdarza się, że AI dorysuje drzwi, okno albo fragment ściany, których w mieszkaniu nie ma.
• Usuń ujęcia pokazujące pomieszczenia lub widoki, których nie było na zdjęciach źródłowych.
• Na początku filmu dodaj informację, że powstał z użyciem AI, a ujęcia po stagingu oznacz osobno.
• W opisie pod filmem napisz, które fragmenty są rzeczywiste, a które wygenerowane lub zmienione.
• Sprawdź, czy metraż, liczba pokoi i układ widoczne w filmie zgadzają się z ogłoszeniem.

Czego nie retuszować

Regulamin Otodom wymaga zgodności zdjęć z parametrami nieruchomości, a przy rynku wtórnym zgodności ze stanem faktycznym. Z tego wynika praktyczna lista rzeczy, których nie usuwasz ani nie poprawiasz, także zwykłym programem do obróbki:

• wad lokalu: zacieków, pęknięć, śladów wilgoci, odpadającego tynku,
• widoku z okna: sąsiednich budynków, ruchliwej ulicy, torów, linii energetycznych,
• elementów stałych: grzejników, pionów, słupów, skosów,
• proporcji pomieszczeń: nie rozciągaj kadru i nie poszerzaj pomieszczenia cyfrowo,
• okien i światła: nie dodawaj okien, nie powiększaj ich i nie rozjaśniaj ciemnego pokoju tak, żeby wyglądał na doświetlony,
• stanu części wspólnych: klatki schodowej, elewacji, podwórka.

Bez zmiany obrazu nieruchomości możesz zwykle poprawić ekspozycję, balans bieli i krzywe linie pionowe. Rzeczy osobiste właściciela lepiej uprzątnąć przed sesją niż usuwać w edycji. Jeśli usuwasz je narzędziem AI, potraktuj takie zdjęcie jak zdjęcie po stagingu i oznacz je.

Rynek pierwotny: wizualizacje

Przy rynku pierwotnym regulamin Otodom dopuszcza wizualizacje, ale nadal muszą one dotyczyć danej inwestycji i być zgodne z jej parametrami. Wizualizacja nie powinna więc pokazywać większego balkonu, innego układu ani wyższego standardu wykończenia niż ten, który kupujący dostanie.

Oznaczaj wizualizacje jako wizualizacje, także w filmie. Jeśli powstały z użyciem AI, pytanie o zastosowanie art. 50 ust. 4 AI Act jest tak samo otwarte jak przy stagingu na rynku wtórnym.

Tekst opisuje przepisy według stanu na 30 października 2026 r. i nie jest poradą prawną.