Najem okazjonalny: umowa, notariusz, kaucja i koszty

Najem okazjonalny to umowa najmu lokalu mieszkalnego na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat, którą może zawrzeć właściciel będący osobą fizyczną, jeśli nie wynajmuje lokali w ramach działalności gospodarczej. Od zwykłego najmu różni go to, że najemca już przy podpisaniu umowy poddaje się egzekucji w akcie notarialnym i wskazuje mieszkanie, do którego się wyprowadzi, jeśli po zakończeniu umowy nie odda lokalu. Zasady opisują art. 19a do 19e ustawy o ochronie praw lokatorów, a sama konstrukcja obowiązuje od 28 stycznia 2010 r. Opieramy się na tekście jednolitym Dz.U. 2023 poz. 725, który do 30 października 2026 r. nie był zmieniany.

Najem okazjonalny: co to jest i kto może go zawrzeć

Najprościej: to najem, w którym właściciel ma z góry przygotowaną drogę do odzyskania mieszkania, a najemca w zamian za to dostaje umowę na jasnych warunkach. Ustawa stawia cztery warunki (art. 19a ust. 1 i 6):

• wynajmujący jest właścicielem lokalu i osobą fizyczną,
• nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali,
• umowa dotyczy lokalu mieszkalnego i jest zawarta na czas oznaczony, najwyżej 10 lat,
• umowa i każda jej zmiana mają formę pisemną pod rygorem nieważności.

Jeśli właścicielem jest spółka albo osoba, która wynajmuje mieszkania w ramach firmy, najem okazjonalny nie wchodzi w grę. Ustal to z klientem przed napisaniem ogłoszenia, bo kandydaci powinni od początku wiedzieć, że czeka ich wizyta u notariusza. Jak opisać rodzaj umowy, czynsz i kaucję w samym ogłoszeniu, wyjaśniamy w poradniku Kaucja za mieszkanie i czynsz w ogłoszeniu najmu.

Umowa najmu okazjonalnego: co musi zawierać i jakie ma załączniki

Ustawa nie przewiduje wzoru umowy, dlatego go tu nie podajemy. Wynika z niej natomiast, co w umowie powinno się znaleźć, żeby tryb okazjonalny zadziałał:

• dane właściciela i najemcy oraz oznaczenie lokalu mieszkalnego,
• czas trwania z konkretną datą końcową, najwyżej 10 lat,
• czynsz i opłaty: oprócz czynszu właściciel pobiera tylko opłaty niezależne od siebie, chyba że umowa stanowi inaczej (art. 19c ust. 1), więc każdą inną opłatę trzeba wpisać,
• zasady podwyżki czynszu, bo właściciel może go podnieść wyłącznie na warunkach z umowy (art. 19c ust. 2),
• kaucja, jeśli ma być pobrana, najwyżej sześciokrotność miesięcznego czynszu (art. 19a ust. 4),
• przypadki wypowiedzenia, bo najem na czas oznaczony strony mogą wypowiedzieć tylko w wypadkach określonych w umowie (art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego).

Do umowy załącza się w szczególności (art. 19a ust. 2):

1. Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu właściciela.
2. Wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w razie egzekucji.
3. Oświadczenie właściciela tego innego lokalu (albo osoby, która ma do niego tytuł prawny), że zgadza się na zamieszkanie tam najemcy i osób z nim mieszkających. Na żądanie wynajmującego podpis pod tym oświadczeniem musi być poświadczony notarialnie.

Jeśli najemca straci możliwość zamieszkania we wskazanym lokalu, ma 21 dni od dowiedzenia się o tym na wskazanie nowego adresu i dostarczenie nowej zgody (art. 19a ust. 3). Jeśli tego nie zrobi, właściciel może wypowiedzieć umowę na piśmie z co najmniej siedmiodniowym okresem wypowiedzenia (art. 19d ust. 5).

Najem okazjonalny u notariusza: kto musi być i ile to kosztuje

U notariusza musi stawić się najemca, bo to on składa oświadczenie w formie aktu notarialnego. Ustawa nie wymaga obecności wynajmującego przy tej czynności. Właściciel lokalu zastępczego idzie do notariusza tylko wtedy, gdy wynajmujący zażąda notarialnego poświadczenia jego podpisu, i jest to poświadczenie podpisu, a nie akt notarialny. Weź pod uwagę, że oświadczenie dotyczy konkretnego lokalu używanego na podstawie konkretnej umowy, więc najemca powinien mieć przy sobie dane lokalu i umowę albo jej projekt.

Maksymalne wynagrodzenie notariusza za to oświadczenie określa sama ustawa: nie więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę (art. 19a ust. 7). Rozporządzenie w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej nie wymienia tej czynności osobno.

To są kwoty maksymalne. Ustawa nie mówi, kto płaci notariuszowi, więc ustal to z właścicielem i wpisz do umowy albo do ogłoszenia.

Oświadczenie o poddaniu się egzekucji: na czym polega haczyk

W najmie okazjonalnym nie ma ukrytego haczyka: wszystko, na co godzi się najemca, wynika wprost z ustawy. Podpisując oświadczenie, akceptuje kilka rzeczy:

• Po zakończeniu umowy właściciel nie musi pozywać go o eksmisję. Wystarczy pisemne żądanie opróżnienia lokalu, a potem wniosek do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu (art. 19d ust. 2 do 4).
• Termin na wyprowadzkę w żądaniu może wynosić zaledwie 7 dni od doręczenia (art. 19d ust. 3 pkt 3).
• Przy egzekucji z umowy zgłoszonej do urzędu skarbowego nie ma prawa do tymczasowego pomieszczenia (art. 25d pkt 2).
• Do najmu okazjonalnego stosuje się tylko te przepisy ustawy, które wymienia art. 19e. Pozostała ochrona lokatorska z tej ustawy go nie obejmuje.

Najemca zachowuje jednak konkretne zabezpieczenia: czynsz rośnie tylko na warunkach z umowy, dodatkowe opłaty muszą być w umowie, a kaucja wraca w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu. Haczyk jest też po stronie właściciela: jeśli nie zgłosi umowy do urzędu skarbowego w terminie, nie korzysta z art. 19c i 19d, czyli traci szybką ścieżkę odzyskania mieszkania (art. 19b ust. 3).

Zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego

Właściciel zgłasza zawarcie umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według swojego miejsca zamieszkania w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu, a nie od podpisania umowy (art. 19b ust. 1). Na żądanie najemcy musi pokazać potwierdzenie zgłoszenia. To potwierdzenie jest też obowiązkowym załącznikiem do wniosku o klauzulę wykonalności. Ustawa nie określa wzoru zgłoszenia. Zapisz datę wydania kluczy w protokole, żeby właściciel wiedział, od kiedy liczyć termin.

Kaucja przy najmie okazjonalnym

Zawarcie umowy można uzależnić od kaucji, która zabezpiecza należności właściciela na dzień opróżnienia lokalu i ewentualne koszty egzekucji. Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu według stawki z dnia zawarcia umowy (art. 19a ust. 4). Wraca do najemcy w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności (art. 19a ust. 5). Art. 19e każe stosować też art. 6 ust. 3, więc zwrot liczy się od czynszu obowiązującego w dniu zwrotu, ale nie może być niższy niż pobrana kwota.

Zakończenie najmu okazjonalnego i opróżnienie lokalu

1. Umowa wygasa z upływem czasu, na jaki ją zawarto, albo rozwiązuje się po upływie okresu wypowiedzenia (art. 19d ust. 1).
2. Jeśli najemca nie wyprowadzi się dobrowolnie, właściciel doręcza mu pisemne żądanie opróżnienia lokalu z urzędowo poświadczonym podpisem. Żądanie wskazuje strony, umowę, przyczynę jej ustania i termin wyprowadzki, nie krótszy niż 7 dni od doręczenia (art. 19d ust. 2 i 3).
3. Po bezskutecznym upływie terminu właściciel składa w sądzie wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Dołącza żądanie z dowodem doręczenia albo wysłania listem poleconym, dokument potwierdzający tytuł prawny do lokalu i potwierdzenie zgłoszenia do urzędu skarbowego (art. 19d ust. 4).
4. Z klauzulą wykonalności można prowadzić egzekucję opróżnienia lokalu, a najemca przenosi się do lokalu wskazanego w załączniku do umowy.

Najem okazjonalny a najem instytucjonalny

Najem instytucjonalny (art. 19f do 19j, obowiązuje od 11 września 2017 r.) jest przeznaczony dla wynajmujących, którzy prowadzą działalność w zakresie wynajmowania lokali.

Tekst opisuje przepisy według stanu na 30 października 2026 r. i nie jest poradą prawną.