Ustawa nazywana ustawą o jawności cen nakłada obowiązki na dewelopera. Musi on publikować na własnej stronie ceny wszystkich oferowanych lokali razem z historią ich zmian i podawać adres tej strony w każdej reklamie, ogłoszeniu i ofercie sprzedaży. Jeśli sprzedajesz mieszkania z rynku pierwotnego, twoje ogłoszenia i filmy są częścią tej sprzedaży. Najbezpieczniej przyjąć, że powinny zawierać adres strony z cenami i podawać ceny zgodne z tą stroną.
Ustawa o jawności cen mieszkań: od kiedy obowiązuje
Chodzi o ustawę z 21 maja 2025 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. 2025 poz. 758). Dodała ona do ustawy deweloperskiej dwa nowe przepisy: art. 19a i art. 19b. Weszła w życie 11 lipca 2025 r.
Deweloperzy, którzy rozpoczęli sprzedaż przed tą datą, mieli dwa miesiące na dostosowanie się, czyli do około 11 września 2025 r. Dziś obowiązki dotyczą więc zarówno nowych, jak i trwających sprzedaży.
Sama ustawa deweloperska obowiązuje od 1 lipca 2022 r. (tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 880). Od 11 lipca 2025 r. deweloper musi też udostępniać na swojej stronie część ogólną prospektu informacyjnego.
Co deweloper musi pokazać na swojej stronie
Art. 19a ust. 1 wymaga, żeby deweloper prowadził własną stronę internetową i podawał na niej, z uwzględnieniem podatku VAT:
- cenę metra kwadratowego powierzchni użytkowej każdego oferowanego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego,
- cenę całego lokalu lub domu, który jest przedmiotem umowy,
- ceny pomieszczeń przynależnych, na przykład komórek lokatorskich, oraz praw potrzebnych do korzystania z lokalu, na przykład miejsc postojowych, jeśli nie są wliczone w cenę lokalu,
- wszystkie inne świadczenia pieniężne, które nabywca musi zapłacić deweloperowi w wykonaniu umowy przenoszącej własność.
Dla ciebie oznacza to, że dla każdego lokalu, który sprzedajesz w imieniu dewelopera, istnieje jedno publiczne źródło ceny. Kupujący może je sprawdzić w kilka sekund, więc każda różnica między twoim ogłoszeniem a stroną dewelopera będzie widoczna.
Historia cen
Art. 19a ust. 2 każe aktualizować stronę w dniu każdej zmiany ceny lub innych opłat, z podaniem daty zmiany i z zachowaniem wcześniej podanych informacji od dnia rozpoczęcia sprzedaży. W praktyce strona dewelopera pokazuje pełną historię ceny każdego lokalu.
Podobne dane widać na portalu. Według informacji Otodom z 14 stycznia 2025 r. zalogowani użytkownicy widzą w historii ogłoszenia datę pierwszej publikacji, okresy, w których ogłoszenie było aktywne, zmiany ceny oraz liczbę wyświetleń i polubień.
Kupujący, który rozważa lokal z rynku pierwotnego, może więc porównać kilka źródeł: stronę dewelopera, historię ogłoszenia na portalu i twój film. Jeśli cena spadła albo wzrosła, przygotuj krótkie wyjaśnienie, bo kupujący może o to zapytać już przy pierwszej rozmowie.
Adres strony w reklamach, ogłoszeniach i filmach
Art. 19a ust. 3 brzmi: „W reklamach, ogłoszeniach i ofertach sprzedaży kierowanych do nabywców deweloper jest obowiązany podawać adres strony internetowej, na której znajdują się informacje, o których mowa w ust. 1 i 2”.
Przepis nie wymienia formatów. Nie rozróżnia ogłoszenia na portalu, posta, ulotki ani filmu. Film, który pokazuje konkretny lokal i ma zachęcić do zakupu, trudno uznać za coś innego niż reklamę tej sprzedaży, dlatego adres strony z cenami powinien się w nim znaleźć. Najlepiej podać go w dwóch miejscach:
- na planszy końcowej filmu, jako czytelny tekst widoczny przez kilka sekund,
- w opisie pod filmem, jako zwykły tekst lub link.
Jest tu jedna niejasność. Regulamin Otodom dla biur nieruchomości (obowiązujący od 3 kwietnia 2024 r.) zakazuje umieszczania w treści ogłoszenia adresów stron internetowych i innych odesłań, z wyjątkiem linków do filmów i wizualizacji przedstawiających daną nieruchomość. Regulamin nie odnosi się do art. 19a ust. 3. Jeśli publikujesz na Otodom ogłoszenie lokalu z rynku pierwotnego, zapytaj portal, jak podać adres strony dewelopera, i zachowaj jego odpowiedź.
Czy te obowiązki dotyczą pośrednika
Art. 19a nazywa wprost tylko dewelopera. O pośrednikach nie mówi, a wytycznych UOKiK, które rozstrzygałyby, czy ogłoszenie pośrednika jest „reklamą dewelopera” w rozumieniu ust. 3, nie znaleźliśmy. Ta kwestia nie jest przesądzona.
Konsekwencje naruszenia są natomiast opisane w samej ustawie:
- naruszenie obowiązków z art. 19a ust. 1 do 4 jest praktyką naruszającą zbiorowe interesy konsumentów (art. 19a ust. 5), czyli sprawą, którą zajmuje się UOKiK,
- jeśli cena na stronie dewelopera różni się od ceny zaproponowanej przy zawarciu umowy, nabywca może żądać zawarcia umowy po cenie dla niego najkorzystniejszej (art. 19a ust. 6).
Ust. 6 porównuje cenę ze strony dewelopera z ceną w umowie. Cena z twojego ogłoszenia nie jest tam wymieniona. Jeśli jednak twoja cena będzie niższa niż na stronie dewelopera, kupujący przyjdzie z nią na spotkanie, a ty będziesz tłumaczyć różnicę. Dlatego cenę w ogłoszeniu i w filmie zawsze przepisuj ze strony dewelopera.
Art. 19a nakłada obowiązki na dewelopera i nie wymienia osób prywatnych sprzedających własne mieszkanie. Jeśli sprzedającym jest firma, na przykład oferująca lokale z zakończonej inwestycji, zapytaj ją, czy prowadzi stronę z cenami według art. 19a.
Dane cenowe w dane.gov.pl
Art. 19b dodaje kolejny obowiązek. Deweloper przekazuje dane ze strony z cenami raz na dobę ministrowi właściwemu do spraw informatyzacji, a minister publikuje je w portalu otwartych danych dane.gov.pl. Brak przekazywania danych to również praktyka naruszająca zbiorowe interesy konsumentów.
Dla pośrednika to wygodne źródło porównań. Możesz sprawdzić, jak ceny w inwestycji, którą sprzedajesz, wyglądają na tle innych inwestycji w okolicy, zanim zrobisz film i napiszesz opis.
Portal DOM od 2 kwietnia 2027 r.
Kolejna ustawa, z 17 października 2025 r. (Dz.U. 2025 poz. 1669), tworzy Portal DOM. Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny (UFG) będzie w nim publikować średnie i mediany cen transakcyjnych. Główne przepisy tej ustawy zaczną obowiązywać 2 kwietnia 2027 r.
Strona dewelopera pokazuje ceny ofertowe. Portal DOM ma pokazywać średnie i mediany cen, po jakich lokale faktycznie się sprzedają. Kupujący będzie mógł porównać jedno z drugim. Szczegóły, na przykład dla jakich obszarów i w jakim podziale dane będą dostępne, nie wynikają ze źródeł, które sprawdziliśmy. Sprawdź je, gdy portal zacznie działać.
Jak przygotować ogłoszenie i film z rynku pierwotnego
- Poproś dewelopera o adres strony z cenami oraz, jeśli istnieje, o bezpośredni link do karty lokalu.
- Przepisz cenę za m² i cenę całkowitą z tej strony w dniu publikacji. Zapisz datę i zrób zrzut ekranu do akt oferty.
- Sprawdź, czy cena obejmuje komórkę lokatorską i miejsce postojowe. Jeśli nie, podaj ich ceny osobno, również ze strony dewelopera.
- Dopisz inne obowiązkowe opłaty na rzecz dewelopera, jeśli strona je wymienia.
- Umieść adres strony z cenami w treści ogłoszenia (z zastrzeżeniem zasad portalu), w opisie filmu i na planszy końcowej.
- Na Otodom podaj nazwę inwestycji i unikalny identyfikator lokalu. Wymaga tego regulamin dla biur obowiązujący od 3 kwietnia 2024 r.
- Ustal z deweloperem, że informuje cię o zmianach cen w dniu zmiany. Popraw wtedy ogłoszenie i opis filmu tego samego dnia.
- Jeśli cena jest wpisana w obraz filmu, po zmianie ceny przygotuj nową wersję albo zdejmij stary film.
- Pobierz część ogólną prospektu informacyjnego ze strony dewelopera i miej ją pod ręką na prezentacjach.
Tekst opisuje przepisy według stanu na 30 października 2026 r. i nie jest poradą prawną.