Ogłoszenie nieruchomości musi spełniać dwa zestawy wymagań: przepisy prawa i regulamin portalu, na którym je publikujesz. Z przepisów dotyczy cię przede wszystkim art. 13 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków, który każe podawać wskaźniki ze świadectwa w ogłoszeniach i reklamach. Z regulaminu Otodom wynikają zasady dotyczące ceny, rodzaju rynku, kosztów najmu i ujawniania sporów. Film z oferty ludzie oglądają zwykle osobno, bez ogłoszenia obok, dlatego traktuj go jak kolejną reklamę tej samej nieruchomości i pilnuj, żeby pokazywał te same liczby.
Świadectwo energetyczne w ogłoszeniu: wskaźniki z art. 13
Podstawą jest art. 13 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków (tekst jednolity Dz.U. 2024 poz. 101, w brzmieniu obowiązującym 30 października 2026 r.). Przepis działa wtedy, gdy dla budynku lub jego części zostało sporządzone świadectwo charakterystyki energetycznej. W takiej sytuacji ogłoszenie lub reklama dotycząca sprzedaży (ustawa mówi o zbyciu) albo najmu musi zawierać:
- wskaźnik rocznego zapotrzebowania na energię użytkową (EU),
- wskaźnik rocznego zapotrzebowania na energię końcową (EK),
- wskaźnik rocznego zapotrzebowania na nieodnawialną energię pierwotną (EP),
- udział odnawialnych źródeł energii w rocznym zapotrzebowaniu na energię końcową,
- jednostkową wielkość emisji CO2.
Przepis wymienia, kto podaje te dane: właściciel lub zarządca, osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, albo podmiot działający na ich zlecenie. Pośrednik publikujący ogłoszenie na podstawie umowy pośrednictwa działa na zlecenie, więc ten obowiązek dotyczy także ciebie.
Ustawa nie wymienia formatów. Mówi o ogłoszeniu i reklamie, bez rozróżniania portalu, ulotki, posta czy filmu. Film, który ma pomóc sprzedać lub wynająć konkretne mieszkanie, trudno uznać za coś innego niż reklamę. Bezpieczniej założyć, że wskaźniki muszą towarzyszyć także filmowi: na planszy końcowej, w opisie pod filmem albo w obu tych miejscach.
Przepisuj wartości dokładnie ze świadectwa, z jednostkami w takiej postaci, w jakiej są tam podane. Nie zaokrąglaj ich i nie zastępuj liczb hasłem w rodzaju „dom energooszczędny”. Jeśli właściciel nie wie, czy świadectwo zostało sporządzone, zapytaj go o to przed publikacją i zapisz odpowiedź w dokumentacji oferty.
Wymagania regulaminu Otodom dla biur nieruchomości
Regulamin Otodom dla biur nieruchomości obowiązuje od 3 kwietnia 2024 r. To warunki portalu, które akceptujesz, publikując ogłoszenie. Zasady treści ogłoszenia są zebrane w pkt 4.4. Najważniejsze z nich:
- Cena w złotych brutto. Cena w formularzu ma obejmować łączną kwotę, którą nabywca lub najemca zapłaci. Regulamin podaje przykład: jeśli sprzedaż lub najem wiąże się z obowiązkowym kupnem lub najmem garażu, cena ogłoszenia obejmuje także garaż.
- Rynek pierwotny albo wtórny. Opis nieruchomości musi wskazywać, z którego rynku pochodzi oferta.
- Nazwa inwestycji i identyfikator lokalu. Przy rynku pierwotnym podajesz nazwę inwestycji i unikalny identyfikator lokalu w tej inwestycji.
- Opłaty przy najmie. W polach formularza wpisujesz miesięczny czynsz należny wynajmującemu oraz, jeśli są należne, czynsz administracyjny i kaucję.
- Spory i egzekucja. Jeśli co do nieruchomości toczy się spór sądowy lub administracyjny, nieruchomość jest objęta postępowaniem egzekucyjnym albo wchodzi w skład masy upadłościowej lub sanacyjnej, treść ogłoszenia musi to wyraźnie wskazywać.
- Wskaźniki energetyczne, jeśli wymagają ich przepisy, czyli w sytuacji opisanej w poprzedniej części.
- Powierzchnia użytkowa w osobnym polu formularza.
| Co podać | Skąd wymóg |
|---|---|
| Wskaźniki EU, EK, EP, udział OZE, emisja CO2 | art. 13 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków (Dz.U. 2024 poz. 101), gdy sporządzono świadectwo |
| Łączna cena brutto w zł, z obowiązkowym garażem | regulamin Otodom dla biur, od 3 kwietnia 2024 r. |
| Rynek pierwotny lub wtórny | regulamin Otodom dla biur, od 3 kwietnia 2024 r. |
| Nazwa inwestycji i identyfikator lokalu (rynek pierwotny) | regulamin Otodom dla biur, od 3 kwietnia 2024 r. |
| Czynsz najmu, czynsz administracyjny, kaucja | regulamin Otodom dla biur, od 3 kwietnia 2024 r. |
| Spór, egzekucja, upadłość | regulamin Otodom dla biur, od 3 kwietnia 2024 r. |
| Adres strony dewelopera z cenami (rynek pierwotny) | art. 19a ustawy deweloperskiej, od 11 lipca 2025 r. |
Liczba pokoi w ogłoszeniu: jak liczyć
Nie znaleźliśmy przepisu, który określałby, jak liczyć pokoje w ogłoszeniu. Najbliższa urzędowa definicja pochodzi z GUS i dotyczy „izby”. Izba to pomieszczenie w mieszkaniu oddzielone od innych stałymi ścianami sięgającymi od podłogi do sufitu, o powierzchni co najmniej 4 m², z bezpośrednim oświetleniem dziennym, czyli oknem lub oszklonymi drzwiami w ścianie zewnętrznej. Za izby GUS uznaje pokoje i kuchnie spełniające te warunki. Przedpokoje, hole, łazienki, spiżarnie i schowki izbami nie są, bez względu na powierzchnię.
W ogłoszeniach przyjął się zwyczaj, że liczba pokoi obejmuje salon i nie obejmuje kuchni. To praktyka rynkowa. Nie znaleźliśmy jej opisanej w przepisach ani w źródłach pierwotnych, więc nie traktuj jej jako reguły.
Jak to zastosować:
- Liczbę pokoi podawaj według przyjętego zwyczaju, a w opisie rozpisz układ słowami, na przykład „salon z aneksem kuchennym i dwie sypialnie” albo „dwa pokoje i osobna kuchnia z oknem”.
- Pomieszczenie bez okna, na przykład garderobę albo małą sypialnię doświetloną tylko z korytarza, opisz wprost. Według definicji GUS nie byłoby izbą, więc kupujący może mieć wobec niego inne oczekiwania.
- W filmie pokaż każde pomieszczenie, które liczysz jako pokój, i podpisz je na ekranie. Widz policzy je sam.
Metraż, powierzchnia użytkowa i cena za m2 po decyzjach UOKiK
4 lipca 2025 r. UOKiK poinformował o sześciu decyzjach wobec deweloperów z Warszawy, Wrocławia i Lublina. Kary wyniosły łącznie ponad 1,6 mln zł. Deweloperzy wliczali do powierzchni użytkowej podłogę pod ściankami działowymi i nie informowali o tym kupujących. Urząd uznał to za wprowadzanie w błąd, bo zawyżony metraż zniekształca cenę za metr kwadratowy.
Decyzje dotyczyły deweloperów. Nie znaleźliśmy wytycznych UOKiK skierowanych do pośredników ani dotyczących ich ogłoszeń. Mechanizm jest jednak ten sam w każdej ofercie: kupujący porównuje cenę za m² między ogłoszeniami, a zawyżona powierzchnia daje sztucznie niską cenę za metr.
Regulamin Otodom wymaga podania powierzchni użytkowej lokalu w osobnym polu i definiuje ją. Obejmuje ona między innymi pokoje, kuchnię, łazienki, przedpokoje i korytarze. Nie wlicza się do niej pomieszczeń przynależnych, takich jak balkony, loggie, tarasy, piwnice i komórki lokatorskie.
Co z tego wynika w praktyce:
- Ustal, skąd pochodzi metraż (z dokumentów, z pomiaru, od dewelopera), i zapisz to w aktach oferty.
- W ogłoszeniu podawaj powierzchnię użytkową bez balkonu, piwnicy i komórki. Te pomieszczenia opisz osobno, z ich własnym metrażem.
- Cenę za m² licz z łącznej ceny z ogłoszenia i tej samej powierzchni użytkowej. Jeśli w cenie jest obowiązkowy garaż, napisz o tym przy cenie za metr, bo wychodzi ona wtedy wyższa niż dla samego mieszkania.
- Przy rynku pierwotnym zapytaj dewelopera, czy podany metraż obejmuje podłogę pod ściankami działowymi. Jeśli tak, napisz o tym w ogłoszeniu.
- W filmie nie podawaj innego metrażu ani innej ceny za m² niż w ogłoszeniu.
Co z tych zasad przenieść do filmu
Film z oferty trafia do mediów społecznościowych, gdzie widz nie ma przed sobą ogłoszenia. Dlatego dane, które w ogłoszeniu są w osobnych polach, w filmie muszą być na ekranie albo w opisie.
- Jeśli pokazujesz cenę, pokaż tę samą łączną kwotę brutto co w ogłoszeniu (z garażem, jeśli jest obowiązkowy).
- Wskaźniki energetyczne umieść na planszy końcowej i w opisie.
- Przy najmie podaj czynsz najmu, czynsz administracyjny i kaucję na jednej planszy, żeby widz zobaczył pełny koszt.
- Przy rynku pierwotnym dodaj adres strony dewelopera z cenami. Wymaga go art. 19a ustawy deweloperskiej, obowiązujący od 11 lipca 2025 r.
- Informację o sporze, egzekucji lub upadłości, którą masz w ogłoszeniu na Otodom, umieść także w opisie filmu. Regulamin portalu tego wprost nie wymaga, ale widz filmu ogłoszenia nie zobaczy.
- Ujęcia muszą dotyczyć tej nieruchomości. Regulamin Otodom wymaga, żeby zdjęcia i wizualizacje w ogłoszeniu dotyczyły wyłącznie danej nieruchomości lub inwestycji i były zgodne z jej parametrami. Tę samą zasadę stosuj w filmie.
Lista kontrolna przed publikacją filmu
- Świadectwo charakterystyki energetycznej: sprawdzone, czy istnieje. Jeśli tak, wskaźniki EU, EK, EP, udział OZE i emisja CO2 są przepisane bez zmian i widoczne w filmie lub w opisie.
- Cena: łączna, brutto, w złotych, taka sama jak w ogłoszeniu. Obowiązkowy garaż jest wliczony.
- Rynek: w opisie jest informacja, czy to rynek pierwotny, czy wtórny.
- Rynek pierwotny: nazwa inwestycji, oznaczenie lokalu i adres strony dewelopera z cenami.
- Najem: czynsz najmu, czynsz administracyjny i kaucja podane razem.
- Metraż: powierzchnia użytkowa bez balkonu, piwnicy i komórki. Cena za m² policzona z tej samej powierzchni.
- Pokoje: liczba zgodna z ogłoszeniem, każde liczone pomieszczenie widać w filmie.
- Spór, egzekucja, upadłość: ujawnione w ogłoszeniu i w opisie filmu.
- Ujęcia: wyłącznie ta nieruchomość. Wizualizacje i zdjęcia po edycji są wyraźnie oznaczone.
- Czytelność: plansze z liczbami mieszczą się w kadrze na telefonie i nie zasłaniają ich przyciski aplikacji.
Tekst opisuje przepisy według stanu na 30 października 2026 r. i nie jest poradą prawną.